Item gefilterd op datum: december 2012

• Beslag op stofferende meubilair + voorrecht
• Huurwaarborg benutten (indien aanwezig)
• Huur laten ontbinden
• Huurder laten uitzetten
  = Dringende maatregel door vrederechter
  vb. Huurder betaald niet meer en niet betaling niet ernstig wordt betwist
• Minnelijke oplossing

• Resultaatsverbintenis
  = Wanneer je het niet teruggeeft pleeg je contractbreuk
• In de staat waarin het goed ontvangen is
  = Omstandige plaatsbeschrijving, om bij teruggave te bevestigen dat je het zo gekregen hebt

Casus
« Verbouwingswerken »

• Bij contractueel verbod?
  = Gehuurde goed moet in oorspronkelijke staat
• Bij stilzwijgen contract?
  = Werken kunnen worden weggenomen
  Verhuurder heeft na afloop huur, keuze tussen verwijdering of behoud. Indien behoud
  moet de verhuurder deze werken vergoeden

= Werken kunnen niet worden weggenomen
Verhuurder verkrijgt eigendom werken zonder dat vergoeding verschuldigd is
vb. Ingebouwde jacuzzi op kot

Casus
« Brand »

• Huurder moet instaan voor brand, tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld ontstaan is
• Wettelijk vermoeden dat de huurder aansprakelijk is voor brand?
  = Bij meerdere huurders?

Gedeelde aansprakelijkheid
= Bij brand in gemeenschappelijk gedeelte?
Indien dit gedeelte deel uitmaakt van huurcontract, geldt wettelijke vermoeden ook
= Andere contractuele regeling is mogelijk!

• De bestemming moet gerespecteerd worden
  vb. Woonhuis mag geen handelszaak worden
• Huurder mag wel de zaak aan zijn behoeften aanpassen

vb. Kamer met schutsel verdelen, tv laten aanbrengen,…

• “Goede huisvader”
  = Inspanningsverbintenis ; zorgvuldig & voorzichtig handelen
  vb. Huis bewonen, verwarmen, verluchten & verhuurder kennis geven van nodige herstellingen
  = Huurder moet enkel onderhoudskosten voor “dagelijkse beslommeringen” instaan, tenzij hij bewijst er geen schuld aan te hebben
  vb. Verstopte buizen, stroef raam,..

Huurder is dus verantwoordelijk voor schade of waardevermindering toegebracht door hemzelf of derden, voor normale slijtage (zoals gebarsten verf, parketschrammen) moet hij dus niet instaan

• Prijs + eventueel kosten en lasten
• Meestal indexatiebeding
  = Als de levensstandaard stijgt, mag de verhuurder de huurprijs optrekken
• Huurprijs van een goed bestemd voor bewoning moet in elke officiële of publieke mededeling worden vermeld
  = Bij niet naleving volgt administratieve boete
  o.a. om selectie in verhuring te vermijden

= De zaak met voldoende huisraad stofferen, tenzij andere zekerheden worden gegeven

• Verhuurder heeft recht op de meubels wanneer de huurder niet zou betalen
• Vaak wordt bijkomende waarborgen bedongen, die maximum 2 of 3maanden huur bedraagt
  o.a. om selectie in verhuring te vermijden.

• Huurder mag betaling van prijs opschorten
  = Eigenrichting tot zekerheid
• Dwanguitvoering eisen
• Schadevergoeding eisen
• Ontbinding huurcontract
• Minnelijke oplossing

• Voor eigen daad
  = Verhuurder mag gehuurde goed niet onbewoonbaar maken
  vb. Deur dichtmetselen, casino openen in naburig appartement, zonder wettige reden het
  verhuurde goed betreden

Uitzondering: Bij wettige reden
vb. Kijken of dringende herstellingen nodig zijn
vb. Vaststellen of gehuurde goed voldoende gestoffeerd is

• Voor daden van derden
  = Enkel voor rechtsstoornis
  vb. Wanneer derde aanspraak maakt op eigendom van gehuurde goed

= Voor feitelijke stoornis derde rechtstreeks aanspreken
vb. Lawaai

• Voor verborgen gebreken
  = Ook al kende verhuurder ze niet bij aangaan contract
  vb. Mieren- of muizenplaag, slecht trekkende schoorsteen, trap of lift continu stuk
• Voor zichtbare gebreken
  = Die de huurder kon vaststellen toen hij het contract sloot, moet verhuurder niet instaan
  vb. Nabijheid vaak overstromende rivier, rook & lawaai fabriek,..

• Oorzaak van beschadiging is irrelevant
  vb. Gebruik
  vb. Nieuwe verf, herstellen dag, water, gas, elektriciteit

Uitzondering: Verhuurder staat niet in voor verfraaiingskostsen waar huurder toe beslist,
werken wegens brandveiligheidvereisten, herbouw, herstelling door fout
van huurder, “huurherstellingen”

• In goede staat van onderhoud
  Uitzondering: Indien contractueel afgesproken “in de staat zoals het zich bevindt”
• Plaatsbeschrijving
  = Sinds 2007 verplicht
  = Van dwingend recht

• Bij uitdrukkelijke tijdsbepaling
  = Huur eindigt bij verstrijken termijn (opzegging niet noodzakelijk)

Opgepast: Bij verdere bewoning, zonder verzet verhuurder, stilzwijgende hernieuwing
huur voor dezelfde duur, behoudens opzegging (als er dus niets anders
wordt afgesproken)

Uitzondering: Bij koten is stilzwijgende hernieuwing uitgesloten

• Bij afwezigheid van termijn of bij contractuele mogelijkheid tot voortijdige opzegging
  = Huur eindigt door opzegging (van één maand)
• Bij geschreven huur zonder termijn

= Wordt geacht te zijn aangegaan voor één maand
= Opzeggingstermijn is één maand

Opzegging is eenzijdig, best schriftelijk en meestal wordt de termijn contractueel bepaald

Casus
« Getrouwd/wettelijk samenwonend »
Huurders zijn getrouwd/wettelijk samenwonend en gehuurde goed is voornaamste gezinswoning
 Opzegging moet op straffe van nietigheid aan beide echtgenoten afzonderlijk worden gezonden of uitgaan van beide bewoners gezamenlijk. Eén partner kan dit dus niet alleen beslissen!