Item gefilterd op datum: december 2012

= de onderhandse overeenkomst tussen koper en verkoper

• Koop is tot stand gekomen (eigendomsoverdracht wordt vaak uitgesteld)
• Redactie compromis is zeer belangrijk
  • milieunormen, zoals bodemattesten, stedenbouwkundige voorschriften en voorkooprechten overheid, …
  • Overeenkomst aanpassen aan modaliteiten partijen, bv. voorwaarde van verkrijgen hypothecaire lening
  • Compromis
    • Vaak opgesteld door makelaar
    • Vaak al tussenkomst notaris
      = Voordelig want de koper is verzekerd

• Bij ondertekenen wordt vaak voorschot betaald

= Aangewezen is om te betalen op geblokkeerde rekening notaris; in praktijk ook
betaling op rekening van makelaar
cq. cheque; niet betalen aan verkoper!

(eenzijdig, “optie”: vk verleent optie aan koper om te kopen aan bepaalde prijs; koopt koper niet, dan is enkel optieprijs te betalen)

Casus
« Makelaar »
Tussenpersoon die voor vekoop wordt aangesteld om potentiele verkopers te zoeken, de eigenaar van het huis is dus de echte verkoper.
 De makelaar krijgt een bepaald percentage van de verkoopprijs

• Zaak in ontvangst nemen
  • Verplichting geldt enkel voor conforme zaak
  • Bij ontvangst dus controleren of zaak conform is

• Prijs betalen + kosten bij koopcontract
  vb. ereloon notaris

• Eigen daad
  • Feitelijke daden
    vb. Geen cliënteel afwerven van verkochte handelszaak

• Juridische daden
  vb. Zakelijk recht inroepen t.a.v. verkochte goed zoals niet aangegeven erfdienstbaarheid ten laste van verkochte erf

• Derden
  • Enkel juridische daden
    vb. Je wordt geconfronteerd met een zogezegde 2e koper van hetzelfde goed

• Zichtbare gebreken
  • Zijn door aanvaarding gedekt

• Verborgen gebreken
  = Gebrek in de zaak dat zaak ongeschikt maakt tot het gebruik waartoe men ze bestemt, waardoor koper zaak indien hij gebrek had gekend, niet zou hebben gekocht of tegen mindere prijs
  • Intrinsieke gebreken
    vb. Constructiefout
    = Je koopt een bedrijfshal en de constructie is gebrekkig (instorten)

• Functionele gebreken
  = Zaak is ongeschikt voor gebruik koper, bestemd gebruik van de zaak is door VK bekend, ook al is zaak intrinsiek inorde
  vb. Je hebt een heftruk mee overgekocht die je nodig hebt, alleen kan deze niet voldoende kg heffen

Sanctie: Koper kiest - Goed teruggeven en teruggave geldprijs + kosten
- Zaak behouden en deel van prijs terugkrijgen

Uitzondering: In het contract stond; de verkoper is niet aansprakelijk voor verborgen
gebreken

vgl. consumentenkoop ; Zichtbaar of niet de zaak moet conform overeenkomst worden geleverd
vgl. wet productenaansprakelijkheid

• Levering

≠ eigendomsoverdracht

• Verkochte zaak + toebehoren overdragen in macht en bezit koper
  vb. Je verkoopt een auto, de boorddocumenten van deze auto horen daar dan ook bij
• Consumentkoop
  = Zaak moet conform overeenkomst worden geleverd
  = Onderscheid zichtbare en verborgen gebreken speelt niet; dwingend recht

vb. Je besteld en gouden horloge en krijgt een van mickey Mouse is niet juist!
vb. Verkoop hond met bepaalde stamboom; indien hond stamboom niet heeft, komt VK
tekort aan leveringsverplichting

• Prijs moet bepaald zijn of bepaalbaar (bv. marktprijs bepaalde dag, index, prijs per vierkante meter)
• Prijs moet bepaald zijn of bepaalbaar
  vb. marktprijs bepaalde dag, index, prijs per vierkante meter

Vgl. Huur = gebruiksrecht van persoonlijke aard;
Vgl. Vruchtgebruik = gebruiksrecht van zakelijke aard, beperkt zakelijk recht

• Eigendomsoverdracht
  • Voor specieszaken
    = Gebeurt op ogenblik wilsovereenstemming voor
  • Voor soortzaken/vervangbare zaken

= Gebeurt bij individualisering, dan is zaak pas voldoende “bepaald”
o.a. Verkoop naar gewicht, getal of maat
vb. 20 ton maïs pas na individualisering

• Verkoop van andermans zaak is onmogelijk
  • Verkoper is namelijk niet eigenaar en kan daarom eigendom niet overdragen, dus is aan essentieel bestanddeel koop niet voldaan

• Eigendomsvoorbehoud
  • VK behoudt eigendom voor totdat zaak volledig betaald is
    = zakelijke werking

• Risico gaat over bij eigendomsoverdracht
  • Specieszaken
    = Bij wilsovereenstemming
  • Soortzaken
    = Bij individualisatie
  • Risico gaat over, zelfs al is zaak nog niet geleverd!
    = Gaat zaak teniet, dan moet K betalen, maar hij zal niets ontvangen
  • Ingebrekestelling verplaatst risico naar VK
  • Bij VK onder eigendomsvoorbehoud, want hij is eigenaar

• Een koop is van aanvullend recht
  = Partijen kunnen totstandkoming koop uitstellen aan de hand van bijkomende elementen
  vb. Verlijden authentieke akte bij aankoop OG

• Wederkerig CT ten bezwarende titel van consensuele aard
  = Koop bestaat dus ook al is zaak nog niet geleverd en prijs nog niet betaald

• Uitvoering
  vb. Betaling

• Ontbinding
  = Contract kan worden ontbonden op verzoek van één partij, wanneer andere partij haar
  verbintenissen niet naleeft
  • Op basis van contractueel beding of op grond van wet
  • SE heeft keuze tussen
    1) Uitvoering CT + ev. Schadevergoeding
    of vervangende schadevergoeding als uitvoering onmogelijk is
    = Behoudens rechtsmisbruik
    2) Ontbinding + ev. schadevergoeding
    = In principe via rechter
    = Kan contractueel worden overeengekomen worden
    vgl. e.n.a.c., retentierecht
    = In principe voorafgaande ingebrekestelling vereist
• Onderlinge overeenkomst tot stopzetting
• Nietigheid bij gebrekkige totstandkoming

Nietigheid en ontbinding: ex tunc; stopzetting: ex nunc